(呼和浩特市房产局经营管理处，内蒙古 呼和浩特 010010)
摘要：文章认为，空置商品房是我国实行住房商品化以来产生的一个关系全社会的民生问题，同时也是一个经济问题。特别是金融危机出现后，这一问题日趋严重，不但对我国经济造成一定影响，同时还引起了一些社会问题。文章就空置商品房问题进行了分析，并提出了解决问题的措施。
关键词：空置住房；房地产业；商品房
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1007—6921(2009)23—0031—02
空置房是我国实行住房商品化制度以后出现的一个问题，其表现是：一方面，很多人无住房或是住房条件很差；另一方面，大量开发出来的商品住房闲置。消耗了大量建筑资源的房地产闲置，不能投入使用，无疑是社会资源的极大浪费，与我国构建和谐社会形成极大的反差。我国目前的商品房空置，表面上看是一个住房销售问题，实际上是一个由多种因素造成的经济和社会分配不公的综合性问题。要想解决好这个问题，必须从多个方面加以分析研究，找出相应的对策，采取一系列措施以保证房地产市场的正常发展，使商品房空置率在一定时期内降到比较合理范围。
1 空置房的弊端分析
空置房不但是经济问题，而且是社会问题。在现实生活中存在很多弊端，主要弊端有以下几个方面。
1.1 浪费资源
房屋建造出来应该是销售给居民居住的。如果卖不出去，空置在那里，就等于消耗了大量社会资源生产了废品。这样就会造成资源的极大的浪费。这种资源的浪费对我国经济发展和社会进步是十分不利的，它会造成我国经济资源的进一步短缺。
1.2 引发信贷问题
房地产企业在开发产品时的多数资金是靠银行贷款筹集到的，房屋卖不出去，资金收不回来，许多资金被闲置房产所占用，这无疑要引起房产开发企业的资金紧张和周转困难，影响企业的生存，最终银行信贷受到冲击，引起银行信贷困难。
1.3 引发社会不满
一方面，社会上很多人无房住或住房条件很差；另一方面，又有大量住房闲置。这是人们十分敏感的问题，与我国社会制度不符合，它会引起人们的置疑、对社会的不满和对政府的不信任，引发社会问题，造成社会动荡。
1.4 房地产企业的恶性竞争
由于房屋卖不出去，开发商有可能进行恶意竞争，竞相降价出售，或采取非法的和违反市场规律的手段竞争，一方面扰乱市场秩序，另一方面导致企业亏本损失乃至企业倒闭。这对市场经济秩序的建立和发展形成极大的危害和破坏。
1.5 引起相关产业经济下滑
房地产企业是相关产业众多的企业。它的一举一动都影响着相关产业的状况。一般情况下，房地产发展良好，相关产业也发展良好；房地产业不景气，相关产业也不景气。商品房卖不出去，企业的生产就要压缩，势必导致相关产业的生产规模和效益，导致其他企业的经济下滑，造成严重失业，最后的结果是整体经济的下滑。
2 空置房形成的原因
空置房是指暂时没有市场需求的，闲置不能正常投入使用的商品房。在我国这样一个人口大国和消费大国，从道理上讲不应该出现商品房无市场和卖不出去的问题。但事实上，很多房产就是卖不出去。这一问题表现得非常突出，造成这一问题原因是多方面的，主要原因有以下几个方面。
2.1 经济原因
造成商品房销售不出去的经济原因包括经济萧条、分配不公平和生产过剩。①由于整个世界经济不景气导致我国经济的不景气，许多企业压缩规模或倒闭，大量人员失业，社会有效需求不足，影响了住房的销售。②日趋严重的社会分配不公平，公民的收入存在明显的两极分化。有住房需求的，无能力购买；有购买能力的，无住房需求，住房市场萎缩。③开发商市场预测不准，不能很好地把握居民对住房的需求量，盲目地过度开发，从而形成生产过剩，使得房产的闲置。
2.2 商品房品种和档次单一
开发房产时，不考虑社会需求的多样性和多层次性，开发出来的房产的格局和形式大同小异，满足不了社会的多种需求，找不到销售市场，影响了销售，使得房产闲置。
2.3 促销手段落后
人们购买商品房是要获取实际利益的。在销售过程中，缺乏先进的销售手段，不能让消费者看到实际利益所在，特别是长远利益所在，引不起消费者购买热情，对购房不感兴趣，使得房产销售不畅，出现了房产闲置。
2.4 国家缺乏促销政策
国家在促进商品房销售上没有更好的促销政策，就是已经出台的一些政策也落不到实处。而且，国家许多优惠政策往往被不该享受政策的人享受了，而真正该享受优惠政策的社会群体却享受不上，影响了商品房的销售。
2.5 重生产、轻流通
在开发中，不注重流通环节的开发，只顾开发，忘记了流通是影响生产的主要因素，使得商品房滞销。现在住房销售的方式就像在电视机厂门口卖电视，或是赶大集式的“展销会”等较为原始的房屋交易方式，没有形成商业企业和正常流通业务，造成大量商品房的积压空置。
3 解决空置房的措施
3.1 适度减少开发
商品房闲置，销售不动是供大于求的表现，按照商品生产规律，当产品卖不出去的时候，企业必须减产。否则，生产的越多，对企业越不利，亏本越多。因此，目前房地产企业必须要适当放缓开发速度，减少开发数量，使得供给与市场需求相适应。同时，在开发方向上做适当的调整，寻找到新的出路。
3.2 降价销售
面对大量积压的商品房，降价销售是摆脱困境的方法之一。这样做尽管可能会损失一些利益，但总比一分钱也收不回来好。房地产企业可以利用收回的资金另寻出路，起死回生，避免彻底破产。
3.3 以旧换新
采取以旧换新的销售方式，既可以售出新房缓解闲置积压，又可以把换回的旧房进行适当改造后出售取得一部分收益，不但可以满足有新房需求但无力购买者的需求，也可以使低收入者购买到低价住房，一举多得，对房地产企业来说也能打开市场，找到发展出路。
3.4 发放购房补贴
政府发放购房补贴是促进商品房的销售有效方式，当然要采取向购房者直接发放购房补贴的办法。这种补贴效果往往好于间接补贴。因为购买者可以得到实惠，从而可以调动居民的购房热情，促进住房销售。
3.5 建立交易机构
住房交易机构在促进商品房交易方面有许多优势。往往销售经验丰富，促销手段多样先进，销售人员专业性强、素质高。这些优势的发挥将促进闲置房的销售，取得良好效果。
3.6 政府收购
作为调控市场的主体，政府有责任对房地产市场进行适当的调控。就像调控其他商品一样，在房地产市场低迷的时候，政府应该出资采购闲置房产，然后低价买给困难户或低价租给困难户。这样，既可以救活房地产企业，由可以让老百姓得到实惠，解决住房难题。
总之，闲置房是一个复杂而由必须解决的问题，政府必须高度重视，只有深入分析问题的成因，才能找出解决问题的办法。