关键词：房价；回收流动性；货币与信贷政策
一、中国房价持续走高的深层次原因
存量土地逐年减少所导致的土地供应的减少，投机性购房的增加，开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设在地方财政无利可图下的滞后，以上几点都构成了近期中国房价持续上升的原因。然而，这几点仅仅是房价如此表现的表面现象。更深层次的原因在于：近期信贷与货币供应的的过度增加（见表1、图1）
表1 中国近年商品房屋销售情况
年份商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（万元）单位面积价格（平米∕元）
200438231.(此处可能涉及隐私号码/数字).9057859
200555486.(此处可能涉及隐私号码/数字).6569446
200661857.(此处可能涉及隐私号码/数字).7876589
200777354.(此处可能涉及隐私号码/数字).903802
200865969.(此处可能涉及隐私号码/数字).9465816
资料来源：中国统计年鉴（2009）
不断高企的房价就像是悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”正在日益威胁着中国经济的平稳健康发展；同时使得住房这个民生问题不断尖锐化。想要从根本上解决房价问题，我们必须把控好货币与信贷这个宏观经济调控工具，这是不考虑其他因素情况下的必然选择。但是，现在的问题是在全球经济风暴的背景下，要保持经济增长、保证就业、维护社会的稳定就必须要允许资金货币进入市场。可是，这样做又会促成房价高涨，泡沫形成，增加经济运行风险；同时，在暴利的刺激下会引发很多的强制拆迁的冲突，同样会影响社会的稳定。所以，在面对这个问题时，政府面临两难选择。
（一）从供给角度分析
解决这个难题之前，我们必须了解信贷过度和货币发行过多是如何影响房价的。我们从供给和需求两个角度来分析：
首先，从供给角度来看，在宽松的信贷支持下，开发商的资金压力和财务成本大为减轻。2008年初，房地产市场出现了一阵降价促销的热潮，开发商面临巨大的压力，只好降价促销，同时，房产投机者在资金和财务压力下也纷纷抛售手中的房源，房地产价格朝着正常的价格区间驱动。但是，在金融危机的背景下，国家从大局出发，实行宽松的货币政策和信贷条件，房地产开发商就是这个大背景下的最大的受益者，这样，房价在短暂的下行后，一路飙升。尤其是2008年11月中央开始正式实施适度宽松的货币政策以来，开发商资金压力大为减轻，继而出现很多捂盘惜售的行为。高洪文（2007）通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论，余凯（2007）也指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒）。林素钢、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现：土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断开发商可以充分凭借其垄断地位进行定价。
综上所述，可以明显看出房地产市场很大程度上是一个区域性垄断市场。同时，开发商在这个利好的政策下还没有资金上，政策上过多的压力，于是，房价一路高歌猛进。各级地方政府在这个过程中也起到了推波助澜的作用，由于政府对房地产行业的“钟爱”，使得房地产开发商在拿地，开发上更有底气。
（二）从需求角度分析
宽松的货币政策增加了住房的需求。一是在银行按揭贷款优惠政策的刺激下，购房者的资金压力也减轻，这刺激了购房者的购买欲望，尤其是对于房产的投机客，利好更为明显。二是鉴于目前的财政货币政策，人们对于货币产生了强烈的贬值预期，纷纷寻找保值增值的手段。但是，中国目前资本市场不完善，缺少足够的投资渠道，所以，很多闲散资金纷纷打入楼市，寻求避险以抵御通货膨胀造成的资产缩水。三是中国人民向来有“买田置地”等购置产业的传统，在城乡都有对住房的“刚性需求”。于是，在这种“买涨不买跌”的心理的刺激下，中国房价持续走高。
二、宽松货币和信贷条件下的房地产企业的表现
目前的房价现状并不是单单政府的原因，这是一个政府、开发商、购房者三者不断博弈的结果。所以，分析完政府和宏观因素，我们要分析下作为房地产市场主体——开发商的表现。在不到一年的时间里，中国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强，CPI的上升也印证了中国面临通货膨胀的现实（见表2）。
表2 2008年货币供应量（Money Supply）
月份2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月
单位：亿元人民币417846.17421037.84423054.53429313.72443141.02443141.02
月份2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月
单位：亿元人民币446362.17448846.68452898.71453133.32458644.66475166.6
月份2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月
单位：亿元人民币496135.31506708.07530626.71540481.21548263.51568916.20
月份2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月
单位：亿元人民币573102.85576698.95585405.34586643.29594604.72606225.01
注：货币和准货币（M2）
资料来源：中国人民银行网站
2008年国内生产总值为302853.4亿元，2009年国内生产总值约为335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7％，而同期货币发行量的增速大大超过了GDP的增速。即使在2005-2009年GDP逐年有较大涨幅的情况下，货币发行量的增速依然领先于GDP的增速（见图2、表3）。
表3 2005-2008年货币供应量及同比增长率
年份(此处可能涉及隐私号码/数字)
货币供应量（年底余额）单位：亿元298755.7345603.6403442.2475166.6
年份(此处可能涉及隐私号码/数字)
货币供应量同比增长率 单位：％17.617.016.717.8
注：2009年资料暂缺，据中国国家信息中心：预计2009年底M2货币供应量增长23.5％
在这种及其宽松的货币和信贷政策的刺激下，房地产上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资，然后再用这些资本买地，因此，股市上涨会推高地价，而地价上涨又推高房价。这种问题，其实也是房地产公司的无奈，当地王很大程度上是为了迎合资本市场，“巧妇难为无米之炊”投资者希望看到房地产公司手中有充足的土地，这样才能保持业绩的持续。对于房地产公司而言，拿地也是为了保持企业长久发展的需要。
于是，近年来地王频出，国内房地产市场的回暖趋势迅猛，库存消化速度大大超出了各开发商年前的预期，部分在2008年未到拿到土地并延迟动工的企业开始面临无房可卖的尴尬境地。新一轮的抢地热潮开始在各地暗潮涌动，但是，这一次圈地运动和2007年的以民营企业为主的圈地运动大为不同的是：央企占主导地位，中海、绿地、保利、华润置地、远洋地产为主的国企央企阵营纷纷在争地大赛中击败以广州富力、合生创展集团有限公司、碧桂园、世茂集团为代表的民营企业阵营。这一是因为大量廉价的信贷资金，国企央企能远比民营企业得到国家的贷款和信贷投放，尤其在国家出台四万亿经济刺激计划的背景下更是如此。更重要的是，他们认定未来中国房价只有上涨一条路，所以，敢于做出“面粉”贵过“面包”的生意。
三、房价持续走高带来负面影响
自从2003年以来，中国的外汇储备增加了2万亿美元（见图4）。这就意味着中国自2003年始已经向市场投入了18万亿以上的人民币，自2002年以来，房价一直处在上涨过程中，房价上涨的深层次原因是货币发行过多，人们开始对人民币币值稳定产生怀疑。
再加上在国家的经济振兴刺激计划下所增发的货币，四万亿的投资和基础设施建设。货币的过多投放必将导致物价的上涨。目前，中国已经由短缺经济进入生产过剩经济，社会一般消费品十分充裕，过量的货币暂时不会冲击一般消费品市场，但是，资产价格是在不断上升，这就说明楼市和股市吸收了大量“多余的货币”。
目前，政府多项抑制房价的措施均不得力，根本原因就在于，这些措施在收回过多流动性方面没有多大成效。当前，房价持续走高从根本上分析就是一种货币现象，抑制房价的关键在于调控好货币政策和信贷的发放。把注意力仅仅放在表面因素上，即使能使房价有暂时的回落，也不能从根本上抑制房地产的泡沫，一旦破裂，对经济的打击就是致命的，日本房地产泡沫的破裂就是前车之鉴。
股票市场和房地产市场吸收了相当多的新增发行货币，所以，目前的通货膨胀还不是很明显。但是，一旦这两个市场出现震荡，尤其是房地产市场，一旦泡沫破裂后大量货币从这个市场中涌出，必然会引起严重的通货膨胀。
四、应对房价持续走高带来负面影响的对策
客观地说，货币的增长有合理方面：首先，经济总量的增长需要货币的增长；其次，很多经济领域从实物配给过度到货币分配，比如住房取消福利分房，推广商品化住房。这本身是一个货币化的过程；再次，中国资本市场的发展和金融行业的进步。但是，无论如何，2009年30％以上的货币增长速度是不正常的。
央行必须采取对应措施逐步回收多余的流动性，这不但关系到房地产价格的平稳，也对进一步防止通货膨胀有很大作用。
第一，央行应逐步提高存款准备金率同时积极开展公开市场业务的操作，除这两项以外还有提高利率。但是，提高利率在实际中所涉及到的问题就复杂得多：一方面，资本在全世界自由流动，根据资本逐利的本性，它会从低利率国家转向高利率国家，尽管中国目前并不允许资本项目下的自由流动和兑换，但是，资本会想方设法规避监管，这样会造成热钱不可避免地通过各种渠道进入中国经济体系。热钱的进入以后，因为人民币要收购外汇，这样就会冲销掉已经收回的流动性。另一方面，既要抑制过热，又不想“误伤”态势正好的股市，因此不能加息，只能靠调高准备金率以回收流动性。所以，在目前条件下逐步提高存款准备金率要好于提高利率，公开市场业务和存款准备金都可以作为回收流动性的手段。事实上，央行一直在公开市场通过回购交易和发行央行票据等工具回收流动性。
第二，客观地说，政府多项抑制房价的措施虽然在目前情况下并不得力，但是，如果配合上述“除根”的措施的实行，应该来说会有一定的效果。一是健全廉租住房制度。要加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理。二是增加普通商品住房供给，加大限价商品住房的供应规模，建立多渠道的投融资机制，合理调整城市土地供应结构，增加中低价位、中小套型住房用地，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。三是防止房价过快上涨，要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，抑制不合理的需求，防止房价过快上涨。四是加强房地产市场的监管，严格房地产企业市场准入和退出的条件，依法查处闲置、囤积土地房源的问题，严厉打击炒地、炒房等违法违规行为。但是这里需要说明的是，房地产市场调控是一个国际性的问题，也是一个难题。目前中国的房地产业仍然属于新兴的产业，情况比较复杂，涉及面比较广，对房地产市场进行调控的难度也比较大，不可能一蹴而就，需要在实践中不断地总结经验，进一步地完善措施，认真地解决房地产发展过程中出现的问题。
第三，从中长期考虑，中国必须开始逐步执行“物业税”。目前是开征物业税的一个“很好的时间窗口”。这一改革既能够抑制投机行为，同时将过去卖地的一次性收入转为保有的长期性收入，一举两得。
面对中国持续高涨的房价，政府已着手从房地产信贷、保障住房、土地供应等多方面出手调控，并不断加大政策力度。2010年初发布的被称为“国十一条”的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》房地产调控文件中，政府要求加强房地产信贷风险管理，增加住房建设用地有效供应，“二套房贷首付款比例不得低于40％”。这些举措都会对抑制房价产生积极效果。房价高企是一个与民生问题息息相关的经济敏感问题，解决这个问题需要胆识更需要智慧，既不能打压又不能任其畸形发展，要通过有效手段解决它，使之重新回到理性健康的轨道上，实现既能起到拉动经济增长的作用又能实现改善民生的效果。
参考文献：
1、中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴[M].2009.
2、高洪文,杨红.对中国房地产行业是否存在垄断特征的实证分析[J].现代商业,2007(13).
3、余凯.中国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究,2007(3).
4、林素钢,崔秀琴.中国房地产市场垄断性分析[J].当代经济,2007(6).
（作者单位：沈阳大学经济学院）
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